La tecnología que podría duplicar la rentabilidad de su apartamento

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La llegada de plataformas como Airbnb le da una nueva oportunidad al sector inmobiliario colombiano de obtener ganancias importantes, solo hay que atreverse a arrendar por noches. Hicimos las cuentas (rentabilidad de casi 9% E.A.).

El sector tecnológico pareciera estar dotado de los más preciados dones del ímpetu humano por el avance. Ya los carros no son solo carros, son herramientas utilizadas por los pioneros de la denominada economía colaborativa para brindar soluciones (antes inimaginables) a la vida citadina.En lugar de que cada ciudadano sea propietario de un vehículo de uso exclusivo, aquella corriente aboga por una red mundial de vehículos que se presten para atender a más individuos, relación mediada por una aplicación digital.

El espíritu colaborativo está transformando varios sectores. Ya vimos el más conocido, pero su alcance es más profundo de lo esperado. Su influencia llega hasta una de las industrias más importantes: la inmobiliaria.

En este sector se replica con asombrosa precisión el modelo antedicho de vehículos compartidos. Ese apartamento que se encuentra deshabitado ya no es solo una herramienta para conseguir una mediana valorización más unos pocos flujos de caja derivados del arrendamiento por años. ¿Por qué no conectarlo a una red mundial de anfitriones y viajeros para arrendarlo por noches a posibles clientes de todo el mundo? Se puede competir contra los mejores hoteles sin ser un operador, y en el proceso, conseguir rentabilidades asombrosas que antes solo otorgaban propiedades comerciales con umbrales de adquisición muy altos.

Plataformas como Airbnb son la clave del negocio

Tomemos como ejemplo uno de los mercados de finca raíz más afectados por la coyuntura económica: el de estratos altos de Bogotá. El mismo Ministerio de Vivienda indica que es el segmento que menos dinamismo ha tenido en el último año. Partamos del siguiente supuesto: usted es propietario de un apartamento que adquirió por $425 millones de pesos, con un área de cerca de 50 metros cuadrados ubicado en una zona de estrato seis de la ciudad.

En este tipo de propiedad, conseguir un arrendatario que pague un canon de más del 0,5%, es decir, un arriendo mensual de $2,1 millones de pesos, sería un gran logro. Pero debe considerar los gastos asociados de la actividad como el impuesto predial de la propiedad (dividido en 12 meses para analizar la rentabilidad mensual), la administración del edificio, los costos de mantenimiento esporádicos, las fechas de vacancia, y si contrató una inmobiliaria debe sumarle la comisión (también divido entre 12).

Al restarle estos costos la rentabilidad mensual del arriendo tradicional sería realmente de 0,4%, aproximadamente, lo que en un año equivaldría a 4,8% de rentabilidad. Ese beneficio en otro país puede que sea un margen de ganancia importante, pero no en Colombia donde la inflación iguala o supera ese indicador. El Índice de Precios al Consumidor ha crecido por encima del 4% en los últimos dos años, y este año, aunque se espera que baje, su alza estaría cerca al 3% según las estimaciones del Banco de la República.

De manera que ese 4,8% de rentabilidad anual, es realmente de 1,8%. Lo que implica que hay cuentas de ahorro que rentan más que arrendar un apartamento en Bogotá por vías tradicionales. Y aunque es cierto que se prescinde de la valorización, no es menos cierto que los precios de finca raíz no han aumentado en los últimos tres años con respecto a inmuebles usados en estratos altos de Bogotá. Es más, hasta han disminuido.

Por su parte, arrendar por noches presenta una promesa mejor: solo es cuestión de tener claras algunas variables como el costo por noche y la tasa de ocupación, el número de noches por mes que permanece ocupado el apartamento. Aún considerando escenarios conservadores de estos factores, la rentabilidad sigue siendo atractiva.

Vamos a tomar el mismo ejemplo del apartamento de 50 metros ubicado en estrato seis en Bogotá. Primero refirámonos a las tarifas: al indagar en Airbnb y los estudios relativos de oferta y demanda (suponiendo una tasa de cambio del dólar a $3.000) se encuentra que hay una importante densidad de apartamentos de estas características (con dos camas) que cobran entre US$83 ($250.000) y US$100 ($300.000) por noche. Por lo que se puede esperar cobrar por nuestro inmueble cerca de US$90 ($270.000) por noche, lo que supone US$1,8 por cada metro cuadrado.

Con respecto a la ocupación, un factor del 60% es realista e incluso inferior a las cifras que administra la Asociación Hotelera y Turística de Colombia (Cotelco) para zonas estrato seis. Esta información ya nos permite hacer las cuentas del arrendamiento por noches: es solo multiplicar los 30 días del mes por US$90 ($270.000) cada noche, y al resultado se le multiplica por 0,6 (el índice de ocupación). Lo anterior arroja que este apartamento generaría al mes $4,86 millones de pesos, casi cinco veces más que el arriendo tradicional.

Por supuesto que merece restarle los mismos costos que genera el arriendo tradicional, como el predial (0,7% del valor el inmueble) y la administración ($175.000), al igual que otros gastos que surgen por el modelo de arrendamiento por noches: las comisiones (el 10% de los ingresos, $486.000), el amueblamiento (cerca de $10 millones de pesos, aunque se divide entre 12 meses el gasto para calcular la rentabilidad mensual), el mantenimiento y limpieza ($100.000 mensual) y los servicios públicos ($600.000).

Sin embargo, luego de restar todos esos gastos se obtiene una utilidad de cerca de $3,2 millones de pesos, lo que representa una rentabilidad mensual de más del 0,75%, o de casi 9% anual. Esto significa que arrendar por noches, en un escenario conservador, podría rentar el doble que arrendar por el modelo tradicional. Ni qué hablar de momentos en que la ocupación aumente.

La nueva apuesta de las constructoras

Este modelo de negocio no solo es atractivo para los particulares, pues ya hay constructoras que le apuestan a arrendar por noches. De hecho, la firma A Korn Arquitectos empezó obras de un edificio concebido para permitir el modelo de arriendo por noches.

Iaron Korn, director financiero de Korn Arquitectos, señala que “ni siquiera invertir en propiedades comerciales está siendo rentable en términos de flujo de caja, es decir, prescindiendo de la valorización. ¿Usted sabe cuánto han bajado los arrendamientos de importantes sectores comerciales de Bogotá? Las empresas de retail han disminuido sus ventas, y con ello han rescindido los contratos o renegociado los cánones de arrendamiento. En cambio, Bogotá no dejará de tener un público importante de turistas, ejecutivos extranjeros y de visitantes de otras ciudades colombianas”.

Por esto Iaron destaca que “en momentos de desaceleración económica solo sobreviven los más creativos. Y en nuestro caso, ofertar microunidades (apartamentos pequeños) en un mercado saturado de finca raíz fue como hallar la piedra filosofal que convierte metales en oro. Somos una constructora que apostó por ofrecerle al público una serie de edificios concebidos desde su inicio para que los inversionistas arrendaran por noches. Y la rotación de unidades es asombrosa”.

En efecto, la apuesta de Korn es ayudar a los propietarios para que puedan brindar fácilmente el servicio de arrendamiento por noches. Por esto “los edificios tendrán amenidades maravillosas como en un hotel, y se prestará el servicio de administración de HostTonight con quien tenemos alianza en exclusiva, un operador que gerencia el arrendamiento en Airbnb: el anfitrión no tiene que empeñarse a la tarea, pues ellos se encargan de publicar la propiedad, recibir y atender a los viajeros y de la limpieza”.

¿Es buen negocio?

Frente a la inversión necesaria, Iaron afirma que “ofrecer apartamentos pequeños, de menor precio, garantiza que un mayor público pueda adquirirlos, pues se requiere una inversión menor. Se puede adquirir y separar uno de los apartamentos con una cuota baja, más unos pagos periódicos mensuales que, perfectamente, pueden provenir del salario del comprador. En este caso, no hace falta tener dinero para obtener rentabilidad”.

Además, asegura que “una vez entregado el edificio, es probable que la cuota del crédito hipotecario o el leasing habitacional se pague con los cánones del arrendamiento.  Y si a eso se suma que la rentabilidad proyectada del inversionista es sustancialmente mayor, como si se tratara de propiedades comerciales, entonces la conclusión es evidente: es muy buen negocio”.

El primer edificio con este concepto de la constructora dirigida por Iaron Korn fue Urban K, ubicado en el sector de Chicó Norte, actualmente en construcción. Pero afirma que próximamente tendrán lanzamientos de edificios con conceptos similares en otros sectores de Bogotá, como el barrio La Candelaria, y en ciudades costeras como Santa Marta, donde la demanda de viajeros de Airbnb está claramente marcada.

De manera que ya hay grandes apuestas inmobiliarias por el arrendamiento por noches, pues las cifras muestran que, aún en escenarios conservadores, puede ser buen negocio tanto para particulares como para grandes empresas.

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